L’importance de l’audit énergétique pour les bâtiments anciens

La rénovation énergétique : un défi de taille, porté depuis plusieurs années par de nombreuses normes et réglementations nationales. Mais pour certains professionnels des secteurs du bâtiment et de l’immobilier, ces obligations ne tiennent pas assez compte des caractéristiques du bâti ancien… En tant que diagnostiqueur immobilier, comment vous adapter et réussir l’audit énergétique des bâtiments anciens ? Enjeux, actualité, perspectives, conseils pratiques : Batiprix vous livre toutes les informations à connaître ! 

Audit énergétique des bâtiments anciens : les enjeux 

L’un des principaux objectifs de l’audit énergétique ? La rénovation du parc immobilier français. Ce document identifie en effet les passoires thermiques et guide les particuliers dans les travaux de rénovation énergétique. 

La rénovation, et l’audit énergétique associé, offrent de nombreuses opportunités : 

• Ils limitent les constructions neuves, qui impactent fortement l’environnement : extraction de ressources, production de déchets, émissions de chantier, destruction d’habitats naturels,…
• Ils promeuvent et dynamisent les filières biosourcées et géosourcées comme le bois, la pierre, la terre, la paille ou la chaux.
• Ils s’inscrivent dans une politique de sobriété énergétique destinée à réduire les consommations d’énergie.

Zoom sur les spécificités du bâti ancien  

Des matériaux spécifiques 

Le bâti ancien se caractérise par des matériaux de fabrication biosourcés et géosourcés comme le bois, qui capture du dioxyde de carbone lors sa la croissance. En plus d’émettre peu de CO2, ils disposent d’une excellente inertie qui participe au confort d’été. La pierre est particulièrement appréciée pour ses propriétés de climatisation naturelle. Enfin, ces matériaux « respirent » : autrement dit, ils sont perméables à la vapeur d’eau. Un avantage pour le confort hygrométrique et donc, plus largement, pour le confort thermique. 

Un problème récurrent : l’humidité 

Une problématique cruciale dans la rénovation des bâtiments anciens reste la gestion de l’humidité. Et pour cause, les dégâts causés par l’eau peuvent se montrer dévastateurs : moisissures, destruction de matériaux, affaissement, infiltrations d’eau, etc. 

La gestion de l’humidité implique une approche différente dans le bâti ancien. Elle repose sur le dicton « un bon chapeau et de bonnes bottes » : 

• Les caves et les soubassements en pierre préviennent les remontées capillaires ;
• Les débords de toiture et les auvents empêchent les infiltrations d’eau de pluie ;
• Les matériaux adaptés, comme les enduits à la chaux, aident l’eau à s’évacuer.

Il faut se montrer particulièrement vigilant et ne pas créer de nouveaux problèmes lors des travaux d’isolation ! 

Une déperdition thermique importante 

Les bâtiments anciens présentent souvent une mauvaise isolation thermique, en particulier au niveau de la toiture et du plancher bas. Les causes ? Des matériaux hétérogènes, des infiltrations d’air, une ventilation défaillante et un effet de paroi froide récurrent. Ces éléments entraînent d’importantes déperditions de chaleur, qui impactent le confort thermique dans son ensemble. 

Une architecture (déjà) bioclimatique 

Les bâtiments anciens ont été construits à une époque où les matériaux et les ressources étaient plus difficiles d’accès. Il fallait s’adapter à son environnement ! Orientation des parois et des fenêtres, architecture de la toiture, espaces tampons non chauffés… Malgré leurs défauts, les bâtiments construits avant 1948 affichent des consommations moyenne relativement basses. 

Diagnostiqueur immobilier : comment réussir l’audit énergétique d’un bâtiment ancien ? 

Préserver l’intérêt patrimonial 

L’audit énergétique d’un bâtiment ancien doit concilier un double objectif : la performance énergétique et la préservation du patrimoine et de l’environnement bâti. Pour cela, il faut éviter les travaux à caractère systématique, qui modifient les façades de manière irrémédiable : isolation par l’extérieur, remplacement des fenêtres et des menuiseries, installation de panneaux photovoltaïques, etc. 

Privilégier les rénovations durables 

En tant que diagnostiqueur immobilier, vous devez chercher à conserver les spécificités et les qualités du bâtiment. Cela nécessite une analyse approfondie du bâti et la recherche de solutions techniques innovantes. L’emploi de matériaux et de produits recyclés ou biosourcés permet de conserver la structure, le second œuvre et les décors. 

Miser sur l’entretien 

L’entretien constitue la meilleure mesure de conservation ! Lors de la rédaction de l’audit énergétique, concentrez-vous sur les bons usages des équipements, ainsi que sur les travaux qui vont optimiser l’entretien continu du bâtiment. 

Veiller à la bonne gestion de l’hygrométrie  

La gestion de l’humidité fait partie des problématiques cruciales du bâtiment ancien. Il faut en tenir compte lors de la rédaction des bouquets de travaux. Proposez des travaux d’isolation adaptés : supprimer les ponts thermiques, installer une VMC, utiliser des matériaux performants… Le tout pour éviter des problèmes de remontées capillaires et d’infiltrations d’eau, et donc préserver le bâtiment. 

Utiliser des logiciels professionnels 

Pour faciliter la rédaction de vos audits et le chiffrage des travaux, vous pouvez utiliser des outils conçus spécialement pour les diagnostiqueurs immobiliers. Batiprix est la référence sur le marché : ses logiciels reposent sur une bibliothèque d’ouvrages qui couvre tous les corps d’état. Indépendante de toute marque et actualisée tous les mois, elle propose une nomenclature dédiée à la rénovation énergétique, et donc parfaitement adaptée au bâti ancien. 

Le problème de la réglementation actuelle 

Depuis quelques années, les normes et réglementations autour de la rénovation énergétique du bâti existant se multiplient : DPE (diagnostic de performance énergétique) obligatoire, audit énergétique réglementaire, aides financières… 

Selon le code de la construction, une rénovation doit répondre à des critères spécifiques pour être qualifiée de « performante ». Ces critères peuvent s’adapter aux bâtiments présentant des « contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales » : il s’agit notamment des monuments historiques classés et inscrits, ainsi que des bâtiments situés dans les sites patrimoniaux. 

Cependant, le nouveau DPE de 2021 inclut une double étiquette qui tient compte des émissions de CO2. Ces dernières se calculent sur la base de l’énergie consommée et non de la construction elle-même. Ce nouveau classement défavorise les bâtiments anciens, qui peinent à répondre à ces nouvelles exigences. À l’heure où les logements non décents se retrouvent  progressivement interdits sur le marché locatif, de nombreux propriétaires et professionnels réclament un DPE adapté aux particularités du bâti ancien. Justement, le contexte légal semble évoluer… 

Adapter les enjeux de la rénovation énergétique aux bâtiments anciens 

Une proposition de loi pour adapter les enjeux de la rénovation énergétique aux spécificités du bâti ancien a été déposée au Sénat, le 8 octobre 2024. Elle vise à modifier l’article L.111-1 du code de la construction et de l’habitation afin de : 

• Définir le bâtiment ancien ;
• Encourager le recours à certains matériaux (biosourcés, géosourcés, bas carbone) ;
• Adapter les critères d’évaluation et les modèles de calcul de performance énergétique au bâtiment ancien ;
• Tenir compte des qualités hygrothermiques de ce type de bâti.

Cette proposition ouvre la voie à un DPE spécifique, ainsi qu’à un audit énergétique et patrimonial. Il devra être réalisé par un bureau d’étude agréé et un architecte ou une société d’architectes. Enfin, ce texte prévoit de majorer les aides financières en cas de rénovation respectueuse du bâti ancien.  

Pour le moment, le texte reste à l’étude. Mais il met en lumière la problématique du bâti ancien et suggère des réponses concrètes. Reste à savoir s’il sera promulgué, sous sa forme actuelle ou amendée !