Comment établir le budget des travaux dans le cadre d’un PPPT ?
Le PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) dresse une liste détaillée des travaux à réaliser au sein d’une copropriété. Pour donner une vision claire aux copropriétaires et les guider dans leur choix, il doit présenter une estimation sommaire du coût des différents scénarios de travaux. Vous êtes diagnostiqueur immobilier, employé de bureau d’études ou architecte en charge de la rédaction d’un PPPT ? Voici comment établir le budget des travaux.
Budget des travaux : qu’est-ce qui est attendu dans un PPPT ?
Le PPPT, un tour d’horizon global des travaux à réaliser
Le PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) définit plusieurs scénarios. Son but ? Accompagner le choix des travaux les mieux adaptés aux besoins de la copropriété.
Voici ses objectifs :
- planifier les travaux dans les 10 années à venir ;
- promouvoir les travaux de rénovation énergétique ;
- garantir la sécurité et la santé des occupants de l’immeuble ;
- préserver et entretenir le bâtiment ;
- estimer le budget des travaux et faciliter leur financement.
Ne pas confondre PPPT et PPT
Il est essentiel de comprendre la différence entre le PPPT et PPT. Pour rappel :
- le PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) présente plusieurs scénarios de travaux à envisager, ainsi qu’une estimation sommaire de leur coût. Il aboutit, ou non, à la réalisation d’un PPT ;
- le PPT (plan pluriannuel de travaux) n’est plus un projet. Il correspond au plan adopté par la copropriété. Lorsqu’il est voté, le budget des travaux doit être précisé et les financements nécessaires recherchés. Le syndic choisit une entreprise fiable et les travaux sont lancés.
Le niveau de précision attendu
Quel est le niveau de précision attendu pour l’estimation du budget dans le cadre du PPPT ? Vous l’aurez compris, le PPPT permet au syndicat de copropriétaires de faire un choix éclairé en fonction des besoins du bâtiment, mais aussi du budget des travaux. Il doit donc donner une « estimation sommaire du coût des travaux » (pour reprendre les mots du gouvernement) permettant un aperçu global.
Comment estimer rapidement et efficacement le budget des travaux dans le cadre d’un PPPT ?
Le chiffrage au ratio
La méthode de chiffrage au ratio consiste à reprendre des prix constatés sur des projets précédents, et les ramener au mètre carré ou à l’unité d’ouvrage. Il suffit alors de multiplier cette valeur par les métrés de votre projet. Par exemple, dans le cas de la construction, le coût total pourrait être calculé en multipliant la superficie du bâtiment par un certain coût au mètre carré. Cette méthode offre une approche rapide et simplifiée du chiffrage, mais sa précision dépend de la pertinence des ratios utilisés.
Il est essentiel d’ajuster ces ratios en fonction de la complexité du projet et des fluctuations des prix du marché pour obtenir des estimations plus précises. Bien que la méthode au ratio puisse manquer de précision comparée à d’autres approches, elle demeure une option utile pour les projets où la rapidité de l’estimation est importante.
Consulter son réseau professionnel
Pour estimer le budget des travaux dans le cadre d’un PPPT, vous pouvez également consulter votre réseau. Interrogez directement les artisans et les entreprises de travaux, mais également les architectes, bureaux d’études techniques, courtiers et maîtres d’œuvre avec qui vous travaillez.
Cette méthode vous permet d’obtenir des chiffrages fiables car réalisés par des experts. Néanmoins, les prix ne sont pas accessibles immédiatement et entraînent un processus plus long.
Utiliser un logiciel de chiffrage
Les logiciels de chiffrage contiennent des bases d’ouvrages à destination des professionnels du BTP. Reconnu pour sa précision et sa complétude, un outil comme Batiprix permet d’obtenir en quelques clics le prix en fourni-posé et le temps de mise en œuvre de tous les types de travaux, sur tous les corps d’état.
Les données sont actualisées en continu pour tenir compte de l’évolution des prix et des évolutions techniques et réglementaires. Elle propose aussi des chiffrages types sur des gros projets qu’il suffit de personnaliser pour faire gagner encore plus de temps.
La bibliothèque de travaux Batiprix permet de gagner un temps précieux, mais aussi de manipuler des informations fiables et précises. Il s’agit d’une référence sur le marché : en effet, c’est l’unique bibliothèque de travaux déposée tous les ans à la BnF (Bibliothèque nationale de France) !
Comment trouver des financements pour la réalisation du PPT ?
Le fonds de travaux de la copropriété
Les travaux sont financés par le fonds de travaux de la copropriété, alimenté chaque année par les copropriétaires. La provision annuelle du fonds de travaux est votée en même temps que l’adoption du PPT, à hauteur de :
- 2,5 % minimum du montant des travaux ;
- 5 % minimum du budget prévisionnel annuel de la copropriété.
Les aides financières à la rénovation énergétique
La France affiche clairement ses ambitions en termes de transition énergétique dans le secteur du bâtiment. Ainsi, les travaux qui visent l’amélioration de la performance énergétique peuvent être financés par les aides de l’État.
MaPrimeRénov’ Copropriété
MaPrimeRénov’ Copropriété finance les travaux permettant une amélioration d’au moins 35 % de la performance énergétique du bâtiment.
Voici les conditions pour en bénéficier :
- la copropriété doit être immatriculée au Registre national des copropriétés ;
- elle doit se composer d’au moins 75 % de lots à usage d’habitation principale ;
- les logements doivent être construits depuis plus de 15 ans.
Le montant de l’aide correspond à 25 % du montant des travaux, plafonné à 15 000 € par logement. Des bonus de 500 € sont disponibles :
- en cas de sortie des étiquettes énergie F ou G (bonus « sortie de passoire ») ;
- en cas d’atteinte de l’étiquette A ou B (bonus « bâtiment basse consommation »).
Il existe également un financement complémentaire pour les propriétaires aux ressources modestes (750 € par logement) et très modestes (1 500 € par logement).
L’éco-prêt à taux zéro Copropriété
L’éco-PTZ Copropriété finance les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété et les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. Il s’agit d’un prêt sans intérêt dont le montant peut atteindre 30 000 € par logement si le syndicat de copropriétaires décide de réaliser trois actions de travaux ou d’atteindre une performance énergétique globale minimale.
Un seul éco-PTZ Copropriété est autorisé par bâtiment. Néanmoins, les propriétaires peuvent demander un éco-PTZ à titre personnel pour financer d’autres travaux que ceux réalisés par la copropriété.
Les primes CEE
Ces primes s’inscrivent dans le dispositif des CEE (certificats d’économies d’énergie), qui encourage les fournisseurs d’énergie à promouvoir les énergies renouvelables et les travaux de rénovation énergétique.
Pour connaître les primes éligibles, il faut contacter directement les fournisseurs d’énergie.
La TVA à 5,5 %
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, directement appliqué sur les factures des entreprises de travaux.
Les aides des collectivités territoriale
Pour finir, il est possible que la collectivité territoriale dont dépend la copropriété propose des aides financières spécifiques. Pour en savoir plus, il faut consulter le site de l’Anil (agence nationale pour l’information sur le logement).
N’hésitez pas à ajouter toutes ces informations au PPPT pour guider les copropriétaires dans leur choix !